Recupero interrati

Recupero Seminterrati e Interrati

Lo studio P&L ACHITECTURE si occupa delle pratiche per i cambi d’uso degli interrati per trasformali in abitazione o in attività commerciali (uffici, studi, etc) permettendo una rivalutazione economica dell’immobile e una rendita dello stesso.

La gestione dello spazio urbano sta cambiando. Con l’approvazione della Legge Regionale Lazio n. 12 del 30 luglio 2025, si apre una stagione di grandi opportunità per i proprietari di immobili a Roma e in tutto il Lazio. Trasformare una vecchia cantina, un garage o un magazzino in un’abitazione moderna, un ufficio o un’attività ricettiva non è più un miraggio, ma una realtà normativa concreta. Questa legge si inserisce nel solco della rigenerazione urbana, puntando a ridurre il consumo di suolo e a valorizzare il patrimonio edilizio esistente. Il Volume interrato: è definito come il volume con pavimento e soffitto a una quota inferiore a quella del terreno, mentre il volume seminterrato è definito come il volume con pavimento a quota inferiore (anche parziale) e soffitto a quota superiore rispetto al terreno.

Cosa permette la nuova normativa?

L’Articolo 25 della L.R. 12/2025 introduce semplificazioni procedurali per il recupero di volumi posti ai piani:
Interrati: dove pavimento e soffitto sono sotto la quota del terreno.
Seminterrati: parzialmente interrati.
Piano Terra: locali a livello strada spesso usati come pertinenze.
Il cambio di destinazione d’uso è ora ammesso verso il residenziale, turistico-ricettivo, commerciale, direzionale e produttivo, anche in deroga ai piani regolatori comunali (PRG), previa presentazione di una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). In pratica il recupero è consentito per volumi esistenti o assentiti alla data di entrata in vigore della legge, purché l’edificio principale sia legittimo e servito da urbanizzazioni primarie.
Deroghe: È sempre ammesso anche in deroga ai limiti degli strumenti urbanistici comunali e dei regolamenti edilizi.
Requisiti Tecnici: Devono essere garantite condizioni sufficienti di illuminazione e aerazione (anche artificiale per usi non residenziali).

Requisiti Tecnici e Altezze Minime:

Per ottenere l’abitabilità (agibilità) di questi spazi, la legge stabilisce standard specifici, leggermente più flessibili rispetto a quelli ordinari:
Deroghe alle Altezze Interne:
È possibile recuperare i locali anche se non raggiungono le altezze standard, rispettando questi nuovi limiti netti:
Uso Residenziale, Uffici e Turistico: Altezza minima di 2,40 m.
Uso Commerciale: Altezza minima di 3,00 m.
Nota: È consentito l’abbassamento del pavimento per raggiungere tali altezze, a patto di non pregiudicare la stabilità dell’edificio (ai sensi del DPR 380/2001).

Luce, Aria e Salute:

A differenza delle altezze, non ci sono deroghe per l’illuminazione e l’aerazione. I locali devono:
Garantire rapporti aero-illuminanti a norma (superfici vetrate adeguate).
Prevedere sistemi di protezione dal Gas Radon (monitoraggio e sigillatura).
Assicurare isolamento termico e barriere anti-umidità.
Garantire la sicurezza idraulica (sistemi anti-allagamento per i piani bassi).

Limiti ed Esclusioni: Quando non è possibile?
Non tutti gli immobili possono accedere a questi incentivi. La legge prevede dei filtri precisi per evitare il sovraccarico urbanistico:

Motivi di Esclusione:
Rischio Idrogeologico
Immobili in aree a rischio frana o alluvione.
Grandi Condomini
Edifici con più di 8 unità abitative (salvo ERP e ATER).
Zone Agricole (E)
Esclusi, tranne per volumi non legati ad aziende agricole attive.
Nelle zone omogenee A (centri storici) di comuni con oltre 150.000 abitanti, se finalizzato a usi turistico-ricettivi, produttivi o commerciali.
Vincolo di destinazione: I volumi recuperati non possono cambiare destinazione d’uso per 10 anni.

I costi: Oneri Concessori e Monetizzazione
Il recupero è considerato un intervento di ristrutturazione edilizia ma, comportando un aumento di valore o di carico urbanistico, è soggetto al pagamento di contributi:
Oneri di Urbanizzazione: Calcolati in base alle tabelle comunali.
Costo di Costruzione: Variabile a seconda del Comune.
Monetizzazione dei Parcheggi: Se non è possibile reperire posti auto pertinenziali, va pagata una quota al Comune (esclusi i recuperi sotto i 28 mq collegati all’abitazione principale).

L’intervento è considerato ristrutturazione edilizia e richiede il pagamento del contributo di costruzione e di un ulteriore contributo straordinario del 50%.
Sconti: Per gli interventi sulla “prima casa” è prevista una riduzione del 20% del contributo di costruzione, con possibilità per i comuni di deliberare un ulteriore sconto fino al 30%.

Art. 1, comma 1, lett. g): Introduce il comma 1-quinquies all’art. 6 della l.r. 7/2017, permettendo il recupero di superfici accessorie o pertinenziali preesistenti fino al 20% del volume dell’edificio (max 100 mq).

Come iniziare il tuo progetto?
Il recupero di un interrato non è un semplice “fai da te”. Richiede un’analisi multidisciplinare che verifichi:
Legittimità urbanistica: L’immobile deve essere in regola o sanato entro il 30 luglio 2025.
Fattibilità strutturale: Soprattutto in caso di scavi.
Vincoli: Verifica di eventuali vincoli paesaggistici o della Soprintendenza.
Il nostro consiglio professionale:
Se possiedi un locale nel Lazio e vuoi trasformarlo in una rendita o in un ampliamento per la tua famiglia, il primo passo è uno studio di prefattibilità. Agire oggi significa valorizzare il proprio patrimonio sfruttando una finestra normativa senza precedenti.

Gli interrati in ambito lavorativo

La legge n. 203/2024 ha radicalmente modificato le procedure per la richiesta di inizio attività per g i seminterrati.. Questa legge pone uno spartiacque fondamentale tra il prima e il dopo, dove il professionista diventa elemento fondamentale.
Innanzitutto il ruolo delle ASL (o ATS) è stato drasticamente ridimensionato, mentre le competenze principali sono state trasferite all’Ispettorato Nazionale del Lavoro (INL).
Prima di questa riforma, per utilizzare locali sotterranei o semisotterranei era necessario richiedere e ottenere un’autorizzazione esplicita in deroga dall’ASL/ATS competente. Con la nuova legge, questa competenza è passata all’INL. Le ASL non ricevono più le nuove richieste di deroga ex art. 65 del D.Lgs. 81/08.

Dal sistema di “Autorizzazione” alla “Comunicazione”
La modifica ha semplificato la procedura:
Non serve più un’autorizzazione preventiva rilasciata dall’ente (che richiedeva tempi lunghi di istruttoria da parte dell’ASL).
È sufficiente una Comunicazione via PEC inviata all’INL, corredata da una relazione tecnica e da un’asseverazione di un tecnico abilitato che certifichi il rispetto dei requisiti igienico-sanitari e urbanistici.

Nonostante il passaggio di competenze per l’art. 65, le ASL mantengono alcune funzioni specifiche:
Procedimenti già avviati: Le richieste presentate prima del 12 gennaio 2025 rimangono in carico alle ASL secondo il principio del tempus regit actum.
Altre deroghe: Le autorizzazioni per locali con altezza inferiore ai 3 metri (art. 63 D.Lgs. 81/08) rimangono, in molti casi, di competenza delle ASL/ATS.
Vigilanza: Le ASL conservano comunque il potere ispettivo generale sulla salute e sicurezza nei luoghi di lavoro.
n sintesi, la Legge 203/2024 ha voluto centralizzare e semplificare la gestione dei locali sotterranei affidandola all’INL tramite un meccanismo di silenzio-assenso (30 giorni dalla PEC), eliminando il precedente collo di bottiglia rappresentato dalle autorizzazioni ASL.

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